Новые реалии обслуживания недвижимости: НДС, обеление, стандарты

С 01.01.2019 страну накроют дополнительные 2 % НДС. Последствия такого роста налоговой нагрузки неминуемы как для экономики в целом, так и для компаний, эту экономику формирующих. То есть никто не уйдет безнаказанным. Но в нашем случае интересно, как это повышение отразится на сегменте обслуживания недвижимости. Управляющие и сервисные компании в итоге вряд ли обрадуются снижению маржинальности бизнеса, а потребители их услуг — увеличению цен.

Повышение ставки НДС повлияет на рынок обслуживания недвижимости в целом и автоматически вызовет скачок цен на два процентных пункта. Кроме того, если смотреть со стороны управляющего или девелопера, эти два процента могут уменьшить доходность объекта, так как нормальный институциональный инвестор использует не упрощенную, а общую систему налогообложения. Рост налоговой нагрузки, соответственно, ляжет на плечи арендатора. Но, как известно, не все объекты на рынке успешны, и в этом случае владельцу придется компенсировать повышение ставки НДС за счет своих средств. Таким образом, прибыль уменьшится, да и финансовая нагрузка на объект вырастет.

К сожалению, дополнительные два процента НДС — это увеличение налоговой нагрузки, а не инфляционные процессы. Инфляция — это процесс обесценивания. А процессы изменения прайса на услуги в ту или иную сторону — это следствие демпинга и правил ведения бизнеса. НДС, который переносится в конечные цены всех товаров и услуг, — основа российской налоговой и бюджетной системы. Если возрастает ставка налога, некоторое число предпринимателей опускаются ниже точки безубыточности. И в результате они вынуждены или закрыть бизнес, или уйти в тень. А что дальше? Кто был в тени, тот должен будет выйти на «свет». Это значит, привычные цены в клининге, охране и эксплуатации будут неизбежно расти. Если операторы в услугах содержания недвижимости могли себе позволить на тендере устроить демпинг и за счет серых схем предложить владельцу объекта более низкую цену, то теперь это просто опасно для руководителя сервисной компании.

Учитывая, что стоимость персонала составляет порядка 70 % в структуре себестоимости услуг уборки и эксплуатации, фактор выхода из серой зоны организаций, их оказывающих, — это основная причина повышения цен в сфере обслуживания недвижимости. Владельцы клининговых и эксплуатационных компаний будут вынуждены ужать свою прибыль. Тем, кто плохо считал, придется учиться делать это правильно, и 3–5 % прибыли, которые они показывали в коммерческих предложениях, станут не виртуальными, а вполне реальными. На рынке восторжествует справедливость — белые и серые станут зарабатывать одинаково. Если говорить о повышении стоимости услуг клининга и эксплуатации, то не думаю, что она вырастет более чем на 15–20 %, так как привычка составлять предложения с «чистыми» налогами существует давно.

Для владельца недвижимости доля эксплуатационных и клининговых расходов в части аренды или эксплуатации по сравнению с арендной ставкой не превышает 10–20 %, и он просто расстанется со своей текущей прибылью на пару процентов, а окупаемость проекта вырастет на пару лет. Возможно, успешные объекты «подрастут» не на два процента, а на пять. А вот успешность (востребованность у арендаторов) проекта и банковские кредиты — гораздо большее зло, чем повышение стоимости эксплуатации и клининга.

Отказ от работы с серыми компаниями не может ничем грозить заказчику, кроме увеличения расходов на содержание или возврата в прошлое — к созданию внутренней службы эксплуатации и клининга. Право выбора и риски все же лежат на подрядчике, и если ты оставишь завтра серого, то в один не очень прекрасный день работа такого партнера может быть парализована из-за действий налоговой инспекции. Поэтому выбор у заказчика небольшой: или рисковать, или быть уверенным в «чистоте» подрядчика. При дефиците бюджета есть два варианта: все делать самому или уменьшать объем закупаемых услуг за счет качества, периодичности, дешевых материалов и т. п.

Так или иначе, но расходы на управление недвижимостью однозначно будут расти. И этот процесс необратим. Уже год на рынке работает Национальная Ассоциация Фасилити Операторов, которая пропагандирует принцип соблюдения налогового законодательства, активно взаимодействует с государственными надзорными органами и, по сути, дает сигнал рынку, что дальше жить в тени будет очень опасно для сервисных компаний. Мне кажется, мы увидим интересную ситуацию с переделом фасилити-рынка. Сложно прогнозировать, но уверен, что произойдет и укрупнение игроков за счет сделок M&A, и выход на рынок новых компаний, и закрытие фасилити-бизнеса участников рынка постарше. В свою очередь девелоперы уже стали понимать, что отвлекаться на управление — себе во вред. ПИК продал свой сервисный бизнес в секторе жилой недвижимости («ПИК-Комфорт»), и, по моим данным, готовятся другие крупные сделки.

Ситуация, когда государственные органы вынуждают играть по одинаковым правилам, приводит к тому, что одним владельцам бизнес с низкой прибылью становится неинтересен, и они готовы его продать, вторые упираются и рискуют, будучи уверены в стандартных подходах к решению налогового вопроса, что приведет в конечном счете к претензиям ФНС и/или к дополнительным расходам на такие решения, а третьи, знающие, как быть эффективными, пробуют создать новые компании с новыми технологиями. Сервисные услуги по управлению недвижимостью на две трети зависят от людей, и чем эффективнее работают эти люди, тем ниже издержки. А значит, можно предложить более конкурентную стоимость для владельца недвижимости. Правда, пока неясно, где найдут средства на такие изменения нынешние сервисные компании, ведь норма прибыли в услугах управления настолько мала, что нет лишних денег на внедрение таких технологий. Вот тут бы, конечно, государству надо как-то подключиться, но те, кто был в тени, сами себя загнали в угол. И в этой ситуации непонятно, почему государство должно им помогать.

Стандарты могли бы помочь найти общий язык в установлении оптимальной стоимости услуг между собственниками и сервисными компаниями на рынке управления и эксплуатации. Например, в жилой сфере, в принципе, все для этого уже есть. А вот на рынке коммерческой недвижимости таких норм не хватает. Конечно, я вижу желание некоторых игроков создать стандарты на все, но это глупо. Не будет маневра — не будет конкуренции и возможности использовать свои ноу-хау. Но общие требования и принципы нужны, и создать правила для безопасного управления просто необходимо. Особенно это актуально для проектов с множеством собственников. Конфликтов там, поверьте, хватает.

Однако не стоит путать стандарты ведения операционной деятельности с профессиональными. Профстандарты — это требования к той или иной профессии, описания, какими знаниями и компетенциями должен обладать тот или иной сотрудник компании в зависимости от трудовых функций. Бесспорно, такие стандарты позволят организациям более ответственно относиться к персоналу и брать на работу только профессионалов в своей области. Но к сожалению, то, что происходит в этом направлении, на мой взгляд, лишь хорошая прибавка к сбору денег в бюджет, а также дополнительные расходы для бизнеса в недалеком будущем и уже завтра для госпредприятий в ЖКХ. Дальше эти затраты автоматически перекладываются на плечи заказчиков и, как результат, возникает очередной виток роста стоимости услуг клининга и эксплуатации.

Если говорить о стандартах ведения операционной деятельности, то они позволяют говорить на одном языке заказчику и подрядчику, и, конечно, тоже нужны. Приведу пример. Есть минимальный перечень услуг при эксплуатации многоквартирных домов. Не буду вдаваться в глубокий анализ, насколько он хорош, но используя этот перечень, вполне можно определить минимальную стоимость обслуживания, чтобы заказчику и подрядчику предметно обсуждать дополнительные объемы. В коммерческой недвижимости такого нет. Отсюда — кто в лес, кто по дрова. Итог: пожары в ТЦ с последующими идеями о переносе кинотеатров и падающие лифты. Кстати, не думаю, что стандарты ведения операционной деятельности как-то повлияют на стоимость конечных услуг в отличие от профессиональных стандартов.

Во что выльется для рынка управления и эксплуатации вся эта история с повышением налоговой нагрузки и параллельным обелением фасилити-отрасли, покажут ближайшие месяцы. Но одно можно сказать точно: даже если вы не готовы принять новые правила игры, по старым с вами играть скоро уже никто не будет.

Автор: Евгений Гриханов, Управляющий партнер PFM Solutions

Веб-журнал InfoClean

Похожие статьи:

Вокруг клининга → ОАО «Здания» - «Славянка» для бюджетной недвижимости