Эксплуатация здания. Способы разумной экономии
![Эксплуатация здания. Способы разумной экономии](/images/photos/medium/article840.jpg)
Кризис не самым лучшим образом сказывается на доходности коммерческой недвижимости. Однако сколько бы ни приносило здание своему владельцу, расходы на эксплуатацию объекта нести все равно приходится. Поэтому проблема их сокращения в кризисные времена стоит наиболее остро. Но резать косты бездумно – прямой путь к ухудшению капитализации объекта недвижимости в результате протекающих труб, потеющих окон, неработающих лифтов, замызганных полов и тому подобных прелестей отсутствия надлежащего ухода за имуществом. В этой статье поговорим о том, как разумно сократить расходы на эксплуатацию и содержание здания, не бросаясь в крайности.
Три способа экономии на техническом обслуживании
Денис Сороколетов, директор департамента технической эксплуатации NAI Becar
В прошлом веке японская Toyota изобрела гениальную систему управления производством. В её основе идея постоянного сокращения затрат. В Европе и Америке её окрестили Lean production, что дословно — «тощее производство». И сегодня она применяется повсеместно в прогрессивных компаниях. Вот три способа сокращения издержек на техническое обслуживание здания.
Модернизация
Первое, что необходимо сделать для снижения затрат на эксплуатацию корпоративной собственности, — провести модернизацию оборудования, включая ремонт, плановую замену и улучшение качества оборудования. Возможна смена агрегатов, узлов или систем в целом. Это необходимая мера для сокращения расходов на отказы систем, так как чем сильнее изношено оборудование, тем чаще оно ломается, тем больше возникает проблем и аварийных ситуаций. Модернизация существенно снижает финансовые и репутационные риски в таких случаях. Ведь если мы владеем каким-либо крупным объектом с массовым присутствием людей, остановка траволатора, лифта или эскалатора нанесёт удар не только по финансам, но и по имиджу собственника. Сейчас заказчики чаще всего руководствуются принципом целесообразности и считают, что выгоднее менять основные элементы и детали по мере их износа. То есть лифт ремонтируют только тогда, когда он ломается. Непрогнозируемые убытки неизбежны. Грамотная модернизация – это своевременное обслуживание, своевременный ремонт, своевременное улучшение оборудования.
Приведу пример. В производственном помещении установлены «древние» приточные установки, требующие ремонта теплообменников, перемотки электродвигателей вентилятора и восстановления корпуса, подверженного коррозии. Если подойти к вопросу с точки зрения модернизации и заменить устаревшее оборудование на более современное, можно получить ощутимый эффект. Компактные приточные установки способны сэкономить пространство в техническом помещении на 80%, повысить на 15% производительность воздуха, а также снизить потребляемую мощность (реактивная составляющая) на 30%.
Автоматизация
Второй способ экономии – это автоматизация оборудования. Провести её можно, к примеру, посредством внедрения BMS-системы, или по-другому «Умный дом». Она позволяет снизить потребление ресурсов на 20–25%. Помимо этого, автоматизация может сократить и затраты на персонал, так как при эксплуатации объектов недвижимости самый высокий затратный показатель – это фонд оплаты труда. Например, можно оборудовать всего один круглосуточный диспетчерский пункт, из которого будет вестись наблюдение за тем, как работает система. Онлайн-картинка покажет все отказы и неисправности в работе оборудования, и по факту обнаружения уже будут приниматься меры. Соответственно, количество присутствующего на объекте персонала существенно снизится. Большинство европейских стран уже работает по этой системе.
Для нас в новинку, когда бизнес-центр площадью 10–20 тысяч квадратных метров могут обслуживать три человека, а в Европе это нормальная практика. Эта дежурная тройка присутствует на объекте, мониторит его состояние, выполняет какие-то плановые работы. Все нормировано и чётко. В случае выхода из строя оборудования они вызывают специализированные организации, которые в оперативные сроки его меняют, устраняют неисправности или улучшают.
При передаче недвижимости из строительства в эксплуатацию мы однажды столкнулись с тем, что работы по монтажу, пусконаладке и комплексным испытаниям системы автоматизации и диспетчеризации здания строительным подрядчиком не завершены. При переходе на зимний режим эксплуатации здания силами объектовых специалистов совершили локальную автоматизацию приточных установок с подключением датчиков защиты от обмерзания и приводов клапанов. Данное мероприятие позволило пережить зимний период без аварий и разморозки теплообменников системы вентиляции. Второй этап, включающий полную диспетчеризацию объекта, позволил снизить потребление электричества на 15%, тепловая нагрузка сократилась на 35%, а нагрузка по холоду в летний период — на 20%. Помимо этих явных результатов автоматизация и диспетчеризация позволила уменьшить штатный состав обслуживающего персонала здания на 10%, что в целом повлияло на структуру эксплуатационных затрат по объекту.
Энергоэффективность
Энергоэффективность подразумевает модернизацию оборудования с заменой на энергосберегающее. Класс энергоэффективности – это своего рода способ классификации электроприборов. Обычные лампы накаливания — самого низкого класса. Светильники, которые чаще всего используются в офисах (ртутные, люминесцентные), классом повыше. А галогенные и диодные лампы расходуют уже в 35 раз меньше электроэнергии, чем лампы накаливания. Установка энергоэффективного оборудования позволяет экономить двумя способами. Во-первых, снижается непосредственное потребление электроэнергии. Во-вторых, уменьшаются затраты на замену оборудования. Количество часов наработки у энергоэффективных приборов многократно выше. К примеру, у диодной лампы оно в 10 раз больше, чем у лампы накаливания.
Технико-экономическое обоснование применимости энергосберегающей продукции показывает, что её срок окупаемости составляет полтора-два года. В редких случаях выход на самоокупаемость может произойти через 3–5 лет. В краткосрочной перспективе внедрение энергосберегающей технологии невыгодно. Однако, если собственник заинтересован в рациональном использовании денежных средств и думает о будущем, то он получит многократный эффект после прохождения точки самоокупаемости проекта.
Так, в офисном помещении были установлены люминесцентные светильники класса энергосбережения В на 4 лампы по 18 Вт с электронными пускорегулирующими аппаратами, монтируемые в подвесной потолок, которые потребляли порядка 90 Вт/ч. При замене на диодные аналоги потребление составило всего 28 Вт/ч, что позволило сэкономить около 60 000 руб. в год при смене 100 тестовых светильников. Период окупаемости затрат на использование энергосберегающей технологии составляет 2 года.
Разумная экономия с профессиональным клинингом
Арсений Ушаков,зам. директора по развитию НПФ Химитек
На чём хотелось бы заострить внимание: если речь идёт о коммерческой недвижимости, то почти всегда подразумевается, что она может быть активом и приносить владельцам доход в том или ином виде. Самый простой случай – сдача здания в аренду. За бизнес-центр класса А вам будут платить гораздо больше, чем за постройку барачного типа, грязную, неухоженную, с непродуманными удобствами, коммуникациями и т. д. Я обрисовал две крайности, между которыми пропасть, но разница в доходах от сдачи в аренду просто хорошего и очень хорошего бизнес-центра может быть довольно существенная, а усилия (или их отсутствие — двигаться можно как вверх, так, увы, и вниз), требуемые для перехода из одной категории в другую – довольно скромными.
Что является одним из наиболее важных критериев для потенциальных арендаторов? Это ухоженность! Именно она является гарантией того, что за зданием есть пригляд владельца, который беспокоится о его состоянии и не пустит все на самотёк, что проблем, скорее всего, быть не должно, а если они и будут, то хозяин позаботится об их максимально оперативном разрешении.
В наше время ухоженность вполне доступна каждому: на рынке есть компании, которые предоставляют её (как услугу) профессионально. Речь, конечно же, о профессиональном клининге. Можно иметь люксовые дорого обставленные апартаменты, но легко их запустить неразумным выбором моющих средств (чего только стоит непродуманное применение химических продуктов без учёта их кислотности и материала поверхности), неправильным применением правильно подобранного средства и т. д. Часто встречается возражение, что квалифицированный труд дорог. Но, во-первых, эффективность квалифицированного труда гораздо выше, во-вторых, непрофессиональные труженики далеко не всегда следуют заповеди «Не навреди!», а это применительно к дорогой собственности может быть гораздо важнее.
С другой стороны, даже скромное, но ухоженное здание может (субъективно) стоить гораздо дороже в глазах потенциальных арендаторов. Профессионалы из клининговых агентств обойдутся не так дорого, а «капитализация» от повышения привлекательности с лихвой перекроет расходы. Особенно важны профессионализм и качество оказываемых услуг в том случае, если ухаживать нужно за зданием, которое находится в историческом фонде, когда повреждение поверхности фасада не только крайне нежелательно по экономическим или эстетическим соображениям, но и напрямую запрещено контролирующими инстанциями. А средства должны быть не только качественными и эффективными, но также щадящими поверхность и одобренными КГИОПом.
Вот классический пример. Наша компания проводила аудит качества клининговых услуг в очень дорогой гостинице. Оказалось, что хромированные изделия в ванных комнатах моются с помощью «экономичного средства на основе щавелевой кислоты» персоналом, который совершенно не осведомлён об особенностях применяемых средств и их воздействии на материал. В результате поверхность дорогого итальянского оборудования приведена в негодность, а затраты на замену заведомо перекрывают любые разумные расходы на качественный клининг. Это не говоря о моральных потерях и недовольстве внимательных постояльцев!
Веб-журнал InfoClean
Похожие статьи:
Статьи, аналитика, интервью → На чистоте не сэкономить, или Кризисные косты клининга
Статьи, аналитика, интервью → ТОП-10 мер экономной эксплуатации недвижимости
Вокруг клининга → Увидели свет два проекта взаимоисключающих документов для хостелов: СанПиН хостельеров и закон Хованской
Клининговый дайджест → Чистота помогает сэкономить и заработать. Инфографика