Эксплуатация здания. Способы разумной экономии

Кризис не самым лучшим образом сказывается на доходности коммерческой недвижимости. Однако сколько бы ни приносило здание своему владельцу, расходы на эксплуатацию объекта нести все равно приходится. Поэтому проблема их сокращения в кризисные времена стоит наиболее остро. Но резать косты бездумно – прямой путь к ухудшению капитализации объекта недвижимости в результате протекающих труб, потеющих окон, неработающих лифтов, замызганных полов и тому подобных прелестей отсутствия надлежащего ухода за имуществом. В этой статье поговорим о том, как разумно сократить расходы на эксплуатацию и содержание здания, не бросаясь в крайности.

Три способа экономии на техническом обслуживании
Денис Сороколетов, директор департамента технической эксплуатации NAI Becar
 
 В прошлом веке японская Toyota изобрела гениальную систему управления производством. В её основе идея постоянного сокращения затрат. В Европе и Америке её окрестили Lean production, что дословно — «тощее производство». И сегодня она применяется повсеместно в прогрессивных компаниях. Вот три способа сокращения издержек на техническое обслуживание здания.
 
Модернизация

Первое, что необходимо сделать для снижения затрат на эксплуатацию корпоративной собственности, — провести модернизацию оборудования, включая ремонт, плановую замену и улучшение качества оборудования. Возможна смена агрегатов, узлов или систем в целом. Это необходимая мера для сокращения расходов на отказы систем, так как чем сильнее изношено оборудование, тем чаще оно ломается, тем больше возникает проблем и аварийных ситуаций. Модернизация существенно снижает финансовые и репутационные риски в таких случаях. Ведь если мы владеем каким-либо крупным объектом с массовым присутствием людей, остановка траволатора, лифта или эскалатора нанесёт удар не только по финансам, но и по имиджу собственника. Сейчас заказчики чаще всего руководствуются принципом целесообразности и считают, что выгоднее менять основные элементы и детали по мере их износа. То есть лифт ремонтируют только тогда, когда он ломается. Непрогнозируемые убытки неизбежны. Грамотная модернизация – это своевременное обслуживание, своевременный ремонт, своевременное улучшение оборудования.
Приведу пример. В производственном помещении установлены «древние» приточные установки, требующие ремонта теплообменников, перемотки электродвигателей вентилятора и восстановления корпуса, подверженного коррозии. Если подойти к вопросу с точки зрения модернизации и заменить устаревшее оборудование на более современное, можно получить ощутимый эффект. Компактные приточные установки способны сэкономить пространство в техническом помещении на 80%, повысить на 15% производительность воздуха, а также снизить потребляемую мощность (реактивная составляющая) на 30%.
 
Автоматизация
Второй способ экономии – это автоматизация оборудования. Провести её можно, к примеру, посредством внедрения BMS-системы, или по-другому «Умный дом». Она позволяет снизить потребление ресурсов на 20–25%. Помимо этого, автоматизация может сократить и затраты на персонал, так как при эксплуатации объектов недвижимости самый высокий затратный показатель – это фонд оплаты труда. Например, можно оборудовать всего один круглосуточный диспетчерский пункт, из которого будет вестись наблюдение за тем, как работает система. Онлайн-картинка покажет все отказы и неисправности в работе оборудования, и по факту обнаружения уже будут приниматься меры. Соответственно, количество присутствующего на объекте персонала существенно снизится. Большинство европейских стран уже работает по этой системе.
Для нас в новинку, когда бизнес-центр площадью 10–20 тысяч квадратных метров могут обслуживать три человека, а в Европе это нормальная практика. Эта дежурная тройка присутствует на объекте, мониторит его состояние, выполняет какие-то плановые работы. Все нормировано и чётко. В случае выхода из строя оборудования они вызывают специализированные организации, которые в оперативные сроки его меняют, устраняют неисправности или улучшают.
При передаче недвижимости из строительства в эксплуатацию мы однажды столкнулись с тем, что работы по монтажу, пусконаладке и комплексным испытаниям системы автоматизации и диспетчеризации здания строительным подрядчиком не завершены. При переходе на зимний режим эксплуатации здания силами объектовых специалистов совершили локальную автоматизацию приточных установок с подключением датчиков защиты от обмерзания и приводов клапанов. Данное мероприятие позволило пережить зимний период без аварий и разморозки теплообменников системы вентиляции. Второй этап, включающий полную диспетчеризацию объекта, позволил снизить потребление электричества на 15%, тепловая нагрузка сократилась на 35%, а нагрузка по холоду в летний период — на 20%. Помимо этих явных результатов автоматизация и диспетчеризация позволила уменьшить штатный состав обслуживающего персонала здания на 10%, что в целом повлияло на структуру эксплуатационных затрат по объекту.
 
Энергоэффективность
Энергоэффективность подразумевает модернизацию оборудования с заменой на энергосберегающее. Класс энергоэффективности – это своего рода способ классификации электроприборов. Обычные лампы накаливания — самого низкого класса. Светильники, которые чаще всего используются в офисах (ртутные, люминесцентные), классом повыше. А галогенные и диодные лампы расходуют уже в 35 раз меньше электроэнергии, чем лампы накаливания. Установка энергоэффективного оборудования позволяет экономить двумя способами. Во-первых, снижается непосредственное потребление электроэнергии. Во-вторых, уменьшаются затраты на замену оборудования. Количество часов наработки у энергоэффективных приборов многократно выше. К примеру, у диодной лампы оно в 10 раз больше, чем у лампы накаливания.
Технико-экономическое обоснование применимости энергосберегающей продукции показывает, что её срок окупаемости составляет полтора-два года. В редких случаях выход на самоокупаемость может произойти через 3–5 лет. В краткосрочной перспективе внедрение энергосберегающей технологии невыгодно. Однако, если собственник заинтересован в рациональном использовании денежных средств и думает о будущем, то он получит многократный эффект после прохождения точки самоокупаемости проекта.
Так, в офисном помещении были установлены люминесцентные светильники класса энергосбережения В на 4 лампы по 18 Вт с электронными пускорегулирующими аппаратами, монтируемые в подвесной потолок, которые потребляли порядка 90 Вт/ч. При замене на диодные аналоги потребление составило всего 28 Вт/ч, что позволило сэкономить около 60 000 руб. в год при смене 100 тестовых светильников. Период окупаемости затрат на использование энергосберегающей технологии составляет 2 года.

 
Разумная экономия с профессиональным клинингом
Арсений Ушаков,зам. директора по развитию НПФ Химитек

На чём хотелось бы заострить внимание: если речь идёт о коммерческой недвижимости, то почти всегда подразумевается, что она может быть активом и приносить владельцам доход в том или ином виде. Самый простой случай – сдача здания в аренду. За бизнес-центр класса А вам будут платить гораздо больше, чем за постройку барачного типа, грязную, неухоженную, с непродуманными удобствами, коммуникациями и т. д. Я обрисовал две крайности, между которыми пропасть, но разница в доходах от сдачи в аренду просто хорошего и очень хорошего бизнес-центра может быть довольно существенная, а усилия (или их отсутствие — двигаться можно как вверх, так, увы, и вниз), требуемые для перехода из одной категории в другую – довольно скромными.

Что является одним из наиболее важных критериев для потенциальных арендаторов? Это ухоженность! Именно она является гарантией того, что за зданием есть пригляд владельца, который беспокоится о его состоянии и не пустит все на самотёк, что проблем, скорее всего, быть не должно, а если они и будут, то хозяин позаботится об их максимально оперативном разрешении.

В наше время ухоженность вполне доступна каждому: на рынке есть компании, которые предоставляют её (как услугу) профессионально. Речь, конечно же, о профессиональном клининге. Можно иметь люксовые дорого обставленные апартаменты, но легко их запустить неразумным выбором моющих средств (чего только стоит непродуманное применение химических продуктов без учёта их кислотности и материала поверхности), неправильным применением правильно подобранного средства и т. д. Часто встречается возражение, что квалифицированный труд дорог. Но, во-первых, эффективность квалифицированного труда гораздо выше, во-вторых, непрофессиональные труженики далеко не всегда следуют заповеди «Не навреди!», а это применительно к дорогой собственности может быть гораздо важнее.

С другой стороны, даже скромное, но ухоженное здание может (субъективно) стоить гораздо дороже в глазах потенциальных арендаторов. Профессионалы из клининговых агентств обойдутся не так дорого, а «капитализация» от повышения привлекательности с лихвой перекроет расходы. Особенно важны профессионализм и качество оказываемых услуг в том случае, если ухаживать нужно за зданием, которое находится в историческом фонде, когда повреждение поверхности фасада не только крайне нежелательно по экономическим или эстетическим соображениям, но и напрямую запрещено контролирующими инстанциями. А средства должны быть не только качественными и эффективными, но также щадящими поверхность и одобренными КГИОПом.
 
Вот классический пример. Наша компания проводила аудит качества клининговых услуг в очень дорогой гостинице. Оказалось, что хромированные изделия в ванных комнатах моются с помощью «экономичного средства на основе щавелевой кислоты» персоналом, который совершенно не осведомлён об особенностях применяемых средств и их воздействии на материал. В результате поверхность дорогого итальянского оборудования приведена в негодность, а затраты на замену заведомо перекрывают любые разумные расходы на качественный клининг. Это не говоря о моральных потерях и недовольстве внимательных постояльцев!

 
Веб-журнал InfoClean
 

Похожие статьи:

Статьи, аналитика, интервью → ТОП-10 мер экономной эксплуатации недвижимости

Статьи, аналитика, интервью → На чистоте не сэкономить, или Кризисные косты клининга

Клининговый дайджест → Чистота помогает сэкономить и заработать. Инфографика

Вокруг клининга → Увидели свет два проекта взаимоисключающих документов для хостелов: СанПиН хостельеров и закон Хованской