Специфика сервисно-технического обслуживания подземных паркингов

В результате введения с ноября 2012 года платных парковок в центре Москвы, скорость движения потока уже удалось увеличить на 6-8%. Но, несмотря на то, что количество личных автомобилей, въезжающих в пределы Бульварного кольца, сократилось на 25%, столице всё ещё не хватает порядка 25 тысяч машиномест. Одним из способов решения проблемы становятся подземные паркинги. Тем не менее такие объекты довольно специфичны в обслуживании.

Решить проблему парковочных мест в центре столицы правительство Москвы предполагает за счёт строительства подземных парковок. Однако открытый в 2012 году подземный паркинг на Тургеневской площади остаётся первым и единственным подобным полноценным коммерческим объектом. Трёхсотместный паркинг уходит на 16 метров под землю и состоит из одного надземного и шести подземных уровней. Он считается нестандартным активом коммерческой недвижимости для собственников и причина его одиночества, на мой взгляд, в том, что подземные паркинги довольно сложны в строительстве и специфичны в эксплуатации.

Машинное отделение
Наша компания управляет паркингом на Тургеневской с момента его открытия, выполняя все работы по эксплуатации инженерных систем и клинингу. Специалисты отвечают за уборку, водоснабжение, вентиляцию, бесперебойную работу дренажных систем, систем освещения, пожаротушения и связи, резервного электропитания и др. Паркинг – объект повышенной опасности. И ключевое значение здесь придаётся вентиляции, а также системам пожаротушения и наличию высокоуровневого комплекса по дымоудалению. Для корректной работы этих систем все они должны находиться под огнезащитным покрытием с трёхчасовой стойкостью к горению.

Ещё в процессе возведения объекта строители столкнулись с традиционной для Москвы проблемой – высоким уровнем грунтовых вод. Сейчас дренажные насосы круглосуточно откачивают 70 кубометров воды. Но избыточной влажности в паркинге на Тургеневской площади нет. Во-первых, функционирует приточная вентиляция. Во-вторых, возможные проблемы с подземными водами были учтены ещё при строительстве – на объекте выполнена грамотная гидроизоляция. Места, где всё-таки возникает плесень, сначала просушиваются тепловой пушкой, зачищаются, затем обрабатываются противогрибковым средством и красятся заново.

Мойдодыр
Своя специфика и у клининга. Сейчас за него отвечают менеджер и четыре сотрудника, убирающие внутренние помещения и прилегающую территорию. Для правильной и качественной работы была составлена технологическая карта уборки паркинга, схема которой довольно проста: площадь разделена на секторы с предписанием времени уборки каждого из них. Самый сложный (загрязнённый) этаж – первый. Дальше — по мере убывания.

Учитывая высокую влажность, необходима частая механизированная уборка твёрдых полов (шлифованный бетон), а также удаление пыли и мытье абсолютно всего – от стен (крашеный бетон) и коммуникаций на высоте до 3.5 метров до решёток приточно-вытяжной вентиляции на стенах и светильников.

Наибольшее же внимание уделяется полам. И здесь следует помнить о том, что в подземных парковках запрещено использование проводов, на которые может наехать автомобиль или наступить водитель, поэтому при выборе поломоечных машин управляющей компании нужно рассматривать исключительно аккумуляторные. Сейчас уборка подземного паркинга осуществляется при помощи двух поломоечных машин небольшого размера, но достаточно хорошей производительности. Габариты поломоек были специально подобраны с учётом требуемой высокой манёвренности, поскольку в пиковые часы загруженность парковки приближена к 100% (см.пример технологической карты).

Вся грязная вода из поломоечных машин сливается в ливневую канализацию, а во избежание проблем с засорами слив оборудован очистительной системой «Мойдодыр». Затем вся собранная жидкая грязь вывозится шламовой машиной. Помимо грязи, с парковки ежедневно вывозится 1,5 куб. м. бытового мусора.

Техническое обслуживание
Конечно же, объект находится под круглосуточным видеонаблюдением, и, помимо штатного персонала, обслуживается группой ТО. Это — узкие специалисты по слаботочным системам, вентиляции, которые привлекаются как «по графику», так и по срочной заявке. В итоге обслуживание инженерных систем осуществляется силами четырёх стационарных специалистов во главе с управляющим, группы ТО (приезжающей согласно графику ППР) и аварийной службы компании (работающей в круглосуточном режиме).

Сейчас ежесуточный уровень заполняемости паркинга на Тургеневской приблизился к 60%. У нас получилось настроить здесь все системы так, чтобы, например, максимально быстро разграничить транспортные потоки различных групп пользователей — как частных лиц, так и общественного и спецтранспорта.

Борьба с хаосом
Со временем количество отдельно стоящих подземных паркингов в Москве существенно увеличится. По сути, это практически единственный вариант борьбы с хаотичной парковкой машин и пробками. И, несмотря на видимые сложности (например, упомянутую неравномерность грунтов в Москве), высока вероятность выхода в сегмент крупных инвесторов и девелоперов, особенно имеющих опыт работы со складской недвижимостью.

Конечно, инвестиционно паркинг пока не столь интересен как тот же склад или торговый центр. Однако, принимая во внимание мировой опыт и политику мэрии Москвы под девизом «в центре только за деньги», можно быть уверенным, что подземные паркинги в будущем станут более чем привлекательными проектами для игроков рынка коммерческой недвижимости. Возможно, со временем появятся и управляющие компании, специализирующиеся исключительно на обслуживании таких проектов.