Управление коммерческой недвижимостью - эволюция мультисервиса

Управлять или только обслуживать?

Среди крупнейших клинеров России нет ни одной фирмы, занимающихся чистым клинингом. «Кристанваль», «Ронова», «Чистый свет», «ОМС», «КлинСтар» — все они в большей или меньшей степени диверсифицировали свой бизнес, обратив свое внимание на мультисервис. Кто-то решил развиваться только в сторону сервисно-технического обслуживания, кому-то интересно заниматься полным спектром аутсорсинговых услуг для владельцев недвижимости, а некоторые задумываются о создании полноценной управляющей компании.

И тут следует немного разобраться в терминологии. Некоторые называют «управляющими» компании, предоставляющие некий набор сервисных услуг для объекта (фасилити, клининг, охрана, кейтеринг). В то же время большая часть опрошенных ИнфоКлином игроков этого рынка считают, что компания может называться Управляющей, если предоставляет не только сервисные услуги, но еще и услуги по управлению объектом. Такая фирма может работать в т.ч. в качестве генподрядчика для различных аутсорсинговых компаний.

Управление объектом коммерческой недвижимости эксперты определяют как комплексное ведение объекта на длительной постоянной основе с целью повышения его доходности. Управление недвижимостью, по словам респондентов Веб-журнала InfoClean, разделяется на Facility management (обслуживание и эксплуатация инженерных систем здания, клининг, кейтеринг, охрана объекта, курьерские услуги) и Property management (администрирование договоров, маркетинг, управление арендными отношениями, брокеридж). На Западе также развито направление Asset management (управление активами собственника), но в нашей стране эта услуга приживается пока плохо — в условиях российской действительности практически нет желающих передавать финансы в чужие руки.

«Специалисты, занятые в отрасли, понимают под «управляющей» компанию, предоставляющую любую из трех услуг — Property, Facility или Asset management, — говоритАлишер Абдужабаров, руководитель направления facility management компании Cristanval. — За рубежом практически все компании занимаются всеми тремя направлениями. В России я не знаю ни одной подобной».

По мнению Сергея Крекова, генерального директора УК Clever Estate, управляющая компания, чтобы соответствовать своему названию, должна оказывать полный спектр сервисных услуг, добавляя к ним брокеридж (управление арендными отношениями на объекте). Но таких универсальных фирм у нас в стране он знает очень мало.

 «Правильнее называть «управляющей», конечно же, ту компанию, которая в состоянии взять на себя услуги по коммерческому управлению, — считает генеральный директор компании «Овентал FM» Марат Рамазанов. — Все остальное не менее важно, но, с точки зрения приоритета для собственника, вторично». Марат уверен, что без правильно поставленного процесса Property management, говорить об управлении нельзя. Управляющая компания управляет активом и отвечает как за Property, так и за Facility. При этом не важно, какая схема применена на объекте: сформированный штат в рамках одной компании или схема генподряда, когда УК привлекает клининг, техническую эксплуатацию, брокерские и другие услуги от разных провайдеров.

Эксперты в один голос утверждают, что передача аутсорсинговым компаниям непрофильных функций по управлению и обслуживанию здания для собственников коммерческой недвижимости является целесообразным как с экономической, так и с практической стороны.
«Иностранные компании, работающие в Украине, знают и привыкли к практике, при которой выбор одной управляющей компании является стратегически важным, экономически правильным и эффективным решением», — рассказывает ИнфоКлину Директор по развитию и маркетингу «Импел Гриффин Групп» (Киев) Катерина Паерели.

По словам Марии Онучиной, директора департамента управления объектами NAI Becar (Москва), нанять управляющую компанию намного дешевле, чем содержать целый штат управляющей компании у себя на одном объекте. «Приглашая стороннюю фирму, собственник экономит на эксплуатационных затратах за счет централизации управления и оптимизации фонда оплаты труда, т.к. в управлении недвижимостью ФОТ составляет свыше 60%», — разъясняет руководитель направления facility management «Кристанваля».

В то же время Сергей Креков отмечает, что сейчас далеко не всегда решающим аргументом для найма управляющей компании является вопрос денег. Как показала практика этого года, большинству нанимателей все-таки хочется качества, так как от этого напрямую зависит репутация объекта. «Уже не всех устраивает дешевизна обслуживания, если летом, например, в здании душно, как в бане, а с потолка непрерывно что-то капает на голову посетителям и арендаторам», — иронизирует Сергей.

Найти «золотую середину»

В 2013 — 2014 годах в России, по прогнозам экспертов,вступит в строй порядка 2,3 млн. квадратных метров торговых и более 1,9 млн. кв. м. офисных площадей. Конкуренция между объектами усиливается. Так, например, бурный рост качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге уже заставляет экспертов с осторожностью оценивать перспективы заполнения дорогих кабинетов. Аналитик Knight Frank St.Petersburg отмечает, что в настоящее время пустует 21% сдаваемых в аренду офисов класса А. И доля вакантных площадей в качественных бизнес-центрах постоянно растет из-за выхода на рынок новых объектов.

Для получения дополнительных конкурентных преимуществ торговому или бизнес-центру необходимо грамотно разработать концепцию объекта, подобрать арендаторов и т.д. Этим, а также поддержанием инфраструктуры здания в работоспособном состоянии как раз и призваны заниматься профессиональные управляющие. К сторонним компаниям часто обращаются за услугой Property management, знает Алишер Абдужабаров. Но еще чаще собственники передают блок работ, связанный с Facility.

Однако безоглядно тратить деньги на все услуги, предоставляемые УК, — не самое лучшее решение. Эксперты, опрошенные ИнфоКлином, оптимальным набором услуг для собственника объекта на данном этапе развития рынка управления и обслуживания недвижимости, называют комплекс, состоящий из коммерческого управления (включая брокеридж, консалтинг и PR), фасилити-менеджмента (клининг, сервисно-технические услуги) и различных сервисных услуг.

Руководитель «Овентал ФМ» уверен, что оптимальным для Клиента является комплекс услуг, включающий в себя весь цикл реализации девелоперского проекта, начиная от замысла, концепции, и заканчивая постановкой управления и эксплуатации, с выходом на запланированный уровень доходности объекта.
А для действующего объекта коммерческой недвижимости, по мнению Сергея Крекова, оптимально комплексное обслуживание, включающее не только набор услуг, но и менеджмент. «Настоящая управляющая компания должна, прежде всего, быть профессиональным менеджером. Если она таковой является, то на хороший менеджмент можно нанизать сколько угодно услуг», — считает ген. директор УК Clever Estate.

Катерина Паерели, топ-менеджер компании «Импел Гриффин», в условиях нынешнего рынка обслуживания недвижимости считает, что для Украины оптимальный спектр услуг управляющей компании должен включать в себя профессиональную уборку помещений, борьбу с вредителями (дезинфекцию и дезинсекцию), обслуживание и эксплуатацию инженерных систем здания, кейтеринг, прачечную, такелажные и ремонтно-строительные работы.