Свод правил по эксплуатации недвижимости - почти методичка для фасилити-менеджеров

Вступивший в последние дни зимы 2017 года свод правил по эксплуатации недвижимости вызвал неоднозначную реакцию у игроков ФМ-рынка своим уровнем проработки, но в то же стал первым методическим пособием для фасилити-менеджеров и проектировщиков в области технического и эксплуатационного обслуживания зданий и сооружений.

В мае 2016 года в московских СМИ со ссылкой на пресс-службу столичного департамента градостроительной политики появилась информация о разработке по поручению мэра Москвы Сергея Собянина проекта свода правил «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Общие положения». В августе 2016 года Минстрой РФ своим приказом утвердил СП 255.1325800.2016, который вступил в действие в конце февраля 2017 года.

Заявленной целью разработки СП «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения», который устанавливает общие эксплуатационные требования к зданиям и сооружениям в условиях нормальной эксплуатации, является нормативное обеспечение соответствующих разделов Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент по безопасности зданий и сооружений». Руководитель департамента градостроительной политики Сергей Левкин в мае прошлого года рассказал, что связь проектных и эксплуатационных решений, заложенная в основу СП в качестве одного из главных принципов, обеспечивает поддержание проектного уровня безопасности установленными методами и способами технического обслуживания.

В документе, разработанном компанией «АСД групп» совместно с «ЦНИИПромзданий», приводится классификация зданий и сооружений по эксплуатационным режимам, а также по конструктивным решениям и материалам. Данный свод правил содержит положения системы безопасной эксплуатации и проектирования объектов недвижимости.

По сути своей, СП 255.1325800.2016 является методическим пособием для проектных и эксплуатирующих организаций. Однако принятый документ озадачил тех, кому предстоит работать по его положениям. Участники специализированных интернет-форумов и опрошенные Веб-журналом InfoClean эксперты в целом приветствуют появление такого нормативного акта, но считают свод правил по эксплуатации сырым и не до конца проработанным. Текст содержит пунктуационные и грамматические ошибки, а также опечатки, способные привести к неверному толкованию тех или иных положений. Много претензий и к библиографии использованных нормативных актов (ГОСТов, СНиПов и СанПиНов) по заявленной тематике.

Согласно СП 255.1325800.2016, Эксплуатацией зданий (сооружений) называется комплекс мероприятий по содержанию, обслуживанию и ремонту зданий (сооружений), обеспечивающих их безопасное функционирование и санитарное состояние в соответствии с их функциональным назначением.

В рамках технического обслуживания объектов недвижимости эксплуатирующая организация должна вести Эксплуатационный паспорт (специальную форму описания здания его технико-экономическими показателями, функциональным назначением, характеристиками конструктивных систем и систем инженерного обеспечения, климатическими и санитарно-гигиеническими показателями), и на его основе осуществлять текущее (подготовка элементов и систем к сезонной эксплуатации) и ремонтное обслуживание (текущие и капитальные ремонты) объекта.

Разработчики свода правил предлагают использовать два варианта плановых методов обслуживания: по ресурсу (профилактическое обслуживание) и по состоянию (предупредительное обслуживание). Преимущества и недостатки каждого из них описаны в приложении Б:

Свод правил предписывает службе эксплуатации объекта самостоятельное или с привлечением специализированных организаций выполнение комплекса работ по эксплуатационному контролю и обслуживанию зданий (сооружений), в который входит:

• участие при вводе в эксплуатацию здания (сооружения) с правом визирования документов;
• взаимодействие с организациями, выполняющими монтажные и пусконаладочные работы, при подготовке комплекта исполнительной документации (с актами приёмки работ и исполнительными чертежами);
• поддержание эксплуатационных показателей строительных конструкций зданий (сооружений), наблюдение за состоянием архитектурных и конструктивных элементов здания (сооружения), подвергающихся воздействию окружающей среды и нуждающихся в текущем ремонте и восстановлении;
• эксплуатационный контроль и обслуживание систем инженерно-технического обеспечения, в том числе подготовка к сезонной работе;
• круглосуточное диспетчерское обслуживание систем инженерно-технического обеспечения и коммуникаций, а также в случаях, когда это предусмотрено проектной документацией, — мониторинг технического состояния;
• общая подготовка здания (сооружения) к сезонной эксплуатации;
• сезонные профилактические работы по поддержанию функционирования здания (сооружения) для предупреждения проблем и аварийных ситуаций;
• эксплуатация производственного оборудования (котельных, подъёмных механизмов и т. д.);
• при необходимости создание собственной службы по обеспечению работ по устранению незначительных аварийных ситуаций и своевременный вызов аварийных служб в случае невозможности ликвидировать аварийную ситуацию собственными силами;
• исполнение нормативных актов, нормативных документов и технической документации по эксплуатации собственными силами или с привлечением сторонних организаций;
• ведение оперативной и эксплуатационной документации, в том числе паспорта объекта;
• представление интересов собственника (в том числе обеспечение обязательств по договорам аренды);
• взаимодействие с государственными органами контроля и надзора;
• взаимодействие с подрядными организациями и контроль их работы;
• работы по уборке и благоустройству территории, прилегающей к обслуживаемому зданию (сооружению).

Комментарии

Никита Чулочников, канд. социол. наук, Президент «Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость» (АКОН)

Зимой 2017 году вступил в силу СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения». Данный документ мог значительно выиграть в качестве, если бы прошёл предварительное обсуждение в профессиональном сообществе: в отраслевых профессиональных ассоциациях, компаниях, непосредственно занимающихся управлением, технической эксплуатацией, обслуживанием жилых, коммерческих зданий и сооружений.
При составлении свода правил разработчики забыли включить в методологическую основу стандарты по профессиональной уборке (ГОСТ Р 51870-2014). Поэтому клининговые услуги упоминаются лишь эпизодически и неясно, чем руководствоваться специализированным службам и компаниям, опираясь на данный документ, при организации уборки зданий и сооружений. Неясно также, что делать с ТБО — они также не упомянуты в документе. Кроме этого, СП никак не связан с управлением объектом недвижимости, например, многоквартирным домом (ГОСТ Р 56038–2014).
Что касается терминов и определений, в документе не чётко определена разница между капитальным и текущим ремонтом – ключевым моментом для любой управляющей многоквартирным домом организации, которая управляет бюджетом, производит текущие ремонтные работы из средств, собранных по статье «содержание и эксплуатация». При этом средства на капитальный ремонт собираются с собственников по отдельной статье. Собранные на капремонт средства, как правило, агрегирует на определённом счёте специальный оператор, который определяет подрядчика на эти работы. Введение чётких критериев для определения различий, очень помогли бы управляющим компаниям при организации и проведения текущего ремонта, особенно в МКД с высокой степенью износа, где давно пора проводить капитальный ремонт. Отсутствуют даже общепринятые на рынке обслуживания недвижимости термины, касающиеся различных видов уборки (послестроительная, генеральная, разовая, первичная, интенсивная, ежедневная), так же как и описание алгоритмов их проведения.
Нет в документе и практических рекомендаций, например, как проводить технический мониторинг инженерно-технического обеспечения или какие технические и программные средства и для каких типов объектов лучше всего применять. По сути, данный документ – это компиляция из уже принятых стандартов, норм и правил, который не даёт принципиально новых практических разъяснений для участников рынка обслуживания недвижимости. 

Сергей Должников, генеральный директор «Экспертной Инжиниринговой Компании»

Появление документа, формализующего требования к эксплуатации объекта капитального строительства, – объективно положительный факт. Единые правила позволяют осуществлять единые действия на разных объектах капитального строительства, направленные на обеспечение технико-экономических показателей и характеристик, установленных в проекте.
Нельзя сказать, что ранее отсутствовали требования, например, к вопросам безопасной эксплуатации объектов капстроительства и общим эксплуатационным требованиям. В разной степени подробности эти правила описаны в Градостроительном кодексе РФ, Федеральном законе 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», различными сводами правил (СП 42.13330, СП 20.13330, СП 22.13330), национальными и международными стандартами (ГОСТ 27751, ГОСТ 31937, ГОСТ Р 56192, ГОСТ Р 56193).
Однако требования, содержащиеся в вышеприведённых документах, относятся в большей степени к содержанию соответствующих разделов проектной документации, чем к вопросам непосредственной деятельности по эксплуатации объектов. И в какой-то мере разработчики СП 255.1325800.2016 перенесли требования к проектированию в требования по эксплуатации. Странно предписывать эксплуатирующей организации участие в приёмке объекта в вопросах подготовки комплекта исполнительной документации, которая содержит в себе фактические параметры выполненных технологических операций, предусмотренных проектом, а затем, на этапе эксплуатации, обязывать её же предусматривать и реализовывать мероприятия защитного характера, которые должны были быть выполнены в процессе строительства. Например, обеспечение защиты основания от промерзания при эксплуатации промышленных холодильников или эксплуатации ледяных покрытий спортивных сооружений.
Некоторые требования больше похожи на описание по устранению недостатков или дефектов, допущенных во время выполнения строительно-монтажных работ. Но вряд ли эксплуатирующая организация должна специализироваться на ликвидации повышенной влажности в подвальных помещениях путём выполнения работ по гидроизоляции стен, полов и устройству системы дренирования. Или более того, в целях исключения проникновения шума в жилые помещения от инженерного оборудования выполнять работы по установке фундаментов насосов на виброоснование, установке вибровставок на напорных трубопроводах и т. п.
Тем не менее, в целом документ достаточно чётко и структурно описывает виды и формы организационно-технических мероприятий по эксплуатации объектов капитального строительства. Заинтересованная эксплуатирующая организация может, ориентируясь на описание этих мероприятий сформировать собственные требования к правилам эксплуатации того или иного объекта с учётом его назначения, характеристик и других специфических условий.

Евгений Гриханов, партнер PFM Solutions

Если сидеть на попе ровно и только спорить о том, как крутить гайки или сколько сыпать порошка, государство само напишет инструкцию и будем мы уже жить в эпоху СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения». Эта эпоха наступила, и теперь бухтеть о том, какого качества получился документ, бесполезно — сообщество в области управления теперь может только совершенствоваться в общении с государством и по Кайдзену избавляться от Му’да  (одно из японских слов, означающее потери или отходы, то есть всё, что лишнее и нужно оптимизировать).
Радует одно: вектор документа направлен на безопасность зданий и сооружений. Будем надеяться, что собственники и генеральные директора уже не будут экономить в этой области после визитов надзорных органов. Конечно, есть спорные моменты и можно с удовольствием процитировать поговорку про закон и дышло, но при этом стоит отметить наличие очень точных и понятных требований, которые давно нужно было регламентировать именно нормативным документом. Например, сбылась мечта одного из крупных игроков рынка о терминологии – первая часть документа вводит основные термины. Теперь мы знаем, что такое эксплуатационный паспорт и нормальная эксплуатация, и можем однозначно определить, аварийный или текущий ремонт надо выполнить.
Правила определяют, что проектировщик должен при разработке проекта описать в разделе безопасной эксплуатации, а эксплуатационной службе чётко определили их обязанности. Эксплуатация начинает играть другими красками, а эксплуатационный контроль никому не даст спуску. Теперь заказчику не нужно доказывать и обучать составу работ по эксплуатации – основы уже заложены. Но больше всего интересно посмотреть на лица представителей компаний, обслуживающих вентиляционное оборудование, а может, и на их руки, которые они трут в предвкушении манны небесной — работы по регулировке вентиляции можно выполнять только при наличии лицензии.
На сладкое вполне понятный и прозрачный список эксплуатационной документации, который невозможно было разыскать. Отныне все поменялось, и наступила новая эра эксплуатации в РФ. Конечно, мне не все нравится в этом документе, но есть и масса вполне разумных вещей. Быть может, теперь игроки отвлекутся от важных контрактов, сядут за общий стол и перейдут от слов к делу. Да прибудет с ними сила бизнеса, к которой прислушается государство! А что нам консультантам? У нас теперь есть что написать в отчёте!

 
Веб-журнал InfoClean

Похожие статьи:

Статьи, аналитика, интервью → Мультисервис - новый вектор развития клининга