На чистоте не сэкономить, или Кризисные косты клининга

Чаще всего, говоря о минимизации расходов на управление объектом, помимо обслуживания инженерных систем, упоминают клининг. Причиной служит поверхностное понимание процесса, который в реальности далёк от устоявшегося стереотипа уборщицы с ведром. Сокращение расходов по этой статье может не только пагубно отразиться на общем состоянии здания, но и привести к неблагоприятной для здоровья сотрудников и посетителей обстановке. К сожалению, нынешние экономические условия вынуждают собственников и управляющие компании искать новые компромиссы.

Клининг — для профессионалов

Когда речь о клининге заходит в кругах людей, далёких от данной деятельности, сразу всплывают стереотипные представления о сотрудниках этой профессии, как об обычных уборщиках и не более того. При этом ситуация в корне изменилась со времён, когда эти образы отвечали действительности. Взять, к примеру, любой отель под управлением международного оператора: понятия «уборщицы» там нет вовсе, но есть горничная, одна тележка которой может стоить несколько тысяч долларов. При этом количество химических средств для уборки не ограничивается одним-двумя, а достигает десятков наименований и сфер использования. Поэтому, говоря о клининге объектов недвижимости, следует в первую очередь опираться на действительно профессиональных и грамотный подход в этом вопросе.

Когда собственник объекта старается минимизировать расходы и переводит клининг в собственное управление, то выбор оборудования и средств для уборки также определяется не по необходимым характеристикам и потребностям, а по уровню стоимости. И тут важно напомнить, что в среднем на площадь в 10 тыс. кв. метров офисного здания будет приходиться до 4 кубометров взвешенных частиц. Скорость оседания пыли на поверхности может растягиваться на двое суток. При отсутствии должной уборки возникает серьёзная опасность для здоровья сотрудников. И если в бизнес-центрах основное время уборки это утренние часы до начала официального рабочего дня, то нормативы в торговых объектах заметно отличаются в большую сторону и предполагают постоянный контроль чистоты помещения.

В качестве антикризисной стратегии альтернативой собственным силам может стать передача клининговых услуг на аутсорсинг. По словам Андрея Кроткова, генерального директора управляющей компании Zeppelin, кризис подтолкнёт ещё большее количество собственников отдавать свои объекты во внешнее управление. «Конечно, на это пойдут не 100% владельцев. Но в нашей стране процесс развития сферы УК и так произошёл очень быстро: на Западе он занял около 150 лет. А мы создали рынок, который уже сейчас функционирует по всем международным стандартам, всего за 15-20 лет», — отмечает эксперт.

«При этом в сложившихся условиях сложнее всего будет небольшим компаниям, у которых нет обширного круга клиентов, — уточняет Дмитрий Свешников, управляющий директор отдела управления недвижимостью CBRE. — Им, скорее всего, придётся уйти с рынка, так как при потере нескольких основных заказчиков они попадут в непростую ситуацию».
По мнению эксперта, клининговые компании будут проводить специальные акции и предлагать скидки на услуги, чтобы привлечь клиентов. В условиях кризиса положение клининговых компаний будет в первую очередь зависеть от опыта работы, квалификации менеджеров, готовности пересмотреть свои подходы, ввода инновационных услуг. Стабильность может обеспечить налаженное многолетнее сотрудничество с крупными организациями.

Не импортом единым

Основные статьи расходов клининговых компаний — это затраты на персонал и сырье. И если зарплаты индексируются раз в год, то ситуация с химией и оборудованием выглядит несколько сложнее. Нестабильная валюта, и, как следствие, удорожание продукции и логистики, приводит к планомерному повышению цен на услуги клининговых компаний.

Подход некоторых организаций, пытающихся полностью заменить импортную составляющую, чаще всего приводит не только к ухудшению качества уборки, но и к порче покрытий и поломкам оборудования. Отдельно стоит сказать, что грамотный подход предполагает подбор химических средств в соответствии с рекомендациями производителя отделочных материалов и напольных покрытий, что особенно актуально для бизнес-центров класса А. Разумным компромиссом в данном вопросе становится комбинированное использование российской продукции, максимально близкой по составу к некоторым западным средствам, и импортной химии.

Дмитрий Свешников уточняет, что оптимизация в сфере клининга связана в основном с отказом клининговых компаний или закачиков от закупки расходных материалов и моющих средств импортного производства с заменой на материалы и средства отечественных производителей. «В связи с высокими ценами на импортную технику для клининга отмечается рост спроса на китайскую технику и дешёвую ряда европейских стран. На некоторых объектах было отмечено использование клининговыми компаниями экономичной профессиональной химии, а не бытовой, применение моющих пробиотиков и так далее», — рассказал эксперт.

По данным журнала «Клининг», сегодня более 75% клининговых компаний используют детергенты российского производства. Наиболее востребованной оказалась продукция компаний «Химитек», «ГраСС», «Про-Брайт». Реже упоминаются «Эконобель», «Мастерхим», «Магос», «АМС» и «Асана». Среди импортных производителей следует отметить Dr. Schnell, Kiehl, Premiere Products, Prochem, Аllegrini и Chemspec. При этом соотношение и бренды в столицах и регионах практически одинаковы. Любопытно отметить, что примерно 10% респондентов используют для уборки исключительно бытовые средства. К сожалению, качество российской продукции является нестабильным.
Лидерами в части инвентаря и в столицах, и в провинции являются Vileda Professional и Unger. Менее популярны продукты таких производителей, как Euromop, Merida, Vermop, TTS, 3M, Ermop, а также инвентарь китайского производства.

Непростая уборка

Несмотря на экономическую ситуацию и повсеместное желание сократить расходы, остаются и такие сферы, где сделать это не представляется возможным. В частности, когда речь идёт об исторических объектах, клининг которых требует высокой подготовки специалистов и использования дорогостоящих систем автоматизации в совокупности с высококачественной химией.
Дмитрий Свешников отмечает, что основные сложности чаще всего связаны с фасадными работами: мойка остекления, очистка наружных стен и их покрытий от загрязнений. «Регулярный уход за фасадом в исторических зданиях не был предусмотрен, поэтому снаружи большинство из них  отмывалось с использованием строительных лесов. Клининговым компаниям необходимо соблюдать осторожность при выборе инструментов и моющих средств, чтобы во время чистки сохранить в первозданном виде цвет фасада, его облицовку, сложные архитектурные формы. Внутри исторических зданий трудности может вызвать лишь «начинка» помещений: высокие потолки и их исполнение, барельефы, объёмные люстры, старинная мебель и предметы интерьера и т. п., так же требующие повышенного внимания и тщательного выбора средств ухода», — уточняет Свешников.

К «сложным» объектам коммерческой структуры относятся также центры обработки данных. В процессе уборки дата-центра следует:

• избегать использования агрессивных химических средств и растворов, содержащих аммиак или хлор;
• не подметать, иначе пыль будет подниматься в воздух и ещё сильнее распространится по ЦОД;
• для вакуумной уборки использовать специализированное оборудование, сертифицированное для работы в чистых помещениях, с HEPA- и ULPA-фильтрами, а также оснащённое антистатическим комплектом.

При этом важно, чтобы персонал клининговой компании не использовал в ЦОД те же тряпки, что и для уборки туалетов или кухни, поскольку химикаты и воск впитываются в ткань, а затем попадают на фальшпол. Если на тряпке был воск, то по маш. залу будет рассеяно статическое электричество. Также специалисты напоминают, что в искусственно созданном микроклимате ЦОД нет свежего воздуха с улицы. Уборка должна проводиться регулярно, чтобы держать рабочую среду в чистоте. Помимо вреда для оборудования, такого рода загрязнения могут угрожать здоровью тех, кто работает в помещении.

Не остались в стороне и «зелёные» объекты, обслуживание которых предполагает использование экологически безопасного сырья. «В каждом из стандартов (BREEAM, LEED, российский ГОСТ Р 54954-2012) применяется своя уникальная шкала оценочных критериев и параметров, но и общего немало. Это относится, прежде всего, к подходам к эксплуатации, в том числе и к клинингу, — говорит Андрей Кротков. — Green-cleaning здания отличается от обычного не набором услуг (они все те же), а подходами к их реализации. Это в первую очередь раздельный сбор и сортировка отходов, плавление снега, использование пароочистителей и экологически сертифицированных (FSC, GREEN LABEL) и противоаллергенных чистяще- моющих средств на основе натуральных компонентов, переработка и вторичное использование «серой» воды для технических нужд, применение средств механизации, которые не выделяют СО2, перенос внутренней уборки на ночное время».
Мало того, подрядчику по клинингу самому надо пройти сертификацию по международному «экологическому» стандарту ISO 14001 для оказания подобных услуг на должном уровне.

Однако несмотря на все сложности, основной залог успешной работы коммерческого объекта зависит от правильного и профессионального подхода управляющей компании в рамках фасилити-менеджмента. Оптимизация оптимизацией, но важно помнить, что экономия на чистоте своего объекта может в конечном итоге дорого стоить его собственнику.

Веб-журнал InfoClean
По материалам сайта Arendator.ru

Похожие статьи:

Статьи, аналитика, интервью → Эксплуатация здания. Способы разумной экономии

Статьи, аналитика, интервью → ТОП-10 мер экономной эксплуатации недвижимости

Клининговый дайджест → Чистота помогает сэкономить и заработать. Инфографика